MAPA INWESTYCJI: Rynek nieruchomości: Czeka nas wiele zmian i wyzwań
O sytuacji na rynku nieruchomości rozmawiamy z Piotrem Hofmanem. prezesem zarządu HM Inwest
Pierwsze tygodnie 2022 roku są pełne wyzwań dla branży deweloperskiej, ale też dla klientów poszukujących swojego nowego mieszkania. Wiele myśli, znaków zapytania, wątpliwości, a może nawet negatywnych emocji. Pandemia koronawirusa, rosnące ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa, drastycznie malejąca ilość dostępnych gruntów, czy wysokie, coraz wyższe stopy procentowe to czynniki mające wpływ na rynek. Czy jest wyjście z tej sytuacji, które pozwoli inwestycjom wrócić na trasę szybkiego ruchu?
Piotr Hofman: To, co może zrobić każdy z nas, to zachować spokój i solidnie pracować każdego dnia, a także dostosowywać się do aktualnej rzeczywistości, która nie jest łatwa nie od dziś. Mówiąc obrazowo, stawiamy na maksymalizację wszelkich działań, aby pozostać na trasie szybkiego ruchu. Grupa Inwest znajduje się w dobrym położeniu, ponieważ aktualnie prowadzone inwestycje mają zaawansowany postęp prac na budowach oraz zadowalający stan sprzedaży.
Spływają do nas kolejne zapytania od klientów - zarówno indywidualnych, kupujących na własne potrzeby, jak i inwestycyjnych. Warto podkreślić dodatkowy czynnik, wpływający dziś na sprawność działania w branży deweloperskiej. Dwie z trzech obecnie realizowanych inwestycji w Poznaniu budujemy w technologii prefabrykacji, gdzie cały stan surowy budynku wraz z elewacją produkujemy w naszej fabryce materiałów prefabrykowanych HM Factory w Sochaczewie. To wielki krok w stronę przyszłości, choć jeszcze nie tak powszechny. Decydujemy się na takie rozwiązania, minimalizując niemal do zera wszelkie ryzyka związane z niedotrzymaniem terminów realizacji inwestycji, chociażby z powodu wzrostu cen.
Rzecz jasna wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć wojna w Ukrainie. To wielkie, tragiczne wydarzenie w skali Europy i całego świata. Tragedia, ból cierpienie wielu ludzi. Patrzymy na tę sytuację przede wszystkim w tej perspektywie, tak po ludzku. Natomiast mamy świadomość, że to odbije się na sytuacji ekonomicznej i gospodarczej. Ciężko przewidzieć w długiej czy średniej perspektywie jak wpłynie to na rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Grupa Inwest mocno zaznaczyła swoją obecność na poznańskim rynku mieszkaniowym. Czym ten rynek się cechuje i co go odróżnia od Warszawy, czy terenów nadmorskich, gdzie również Państwo rozwijacie swoje projekty?
Pierwsza, dostrzegalna przez nas różnica - Poznań, spośród czterech najważniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce jest najtańszy.
Poznański rynek mieszkaniowy zajmuje szczególne miejsce w naszej ofercie. Aktualnie posiadamy w sprzedaży 7 inwestycji, z czego aż 3 są w Poznaniu. To czytelny sygnał, potwierdzający tezę zawartą w pytaniu: tak, mocno zaznaczamy swoją działalność w stolicy Wielkopolski. 4 lata temu Grupa Inwest podjęła decyzję o poszerzeniu działalności o niezwykle chłonny i dynamiczny rynek poznański. Bezspornie można tutaj mówić o sukcesie, o czym świadczą dwie zakończone już inwestycje, które obejmowały łącznie niemal 370 mieszkań. Na poznańskim rynku mieszkaniowym mocno rozwijają się przedmieścia, gdzie powstają nowe domy. Wspominam o tym dlatego, że naszą konkurencją są także te firmy, które „zapraszają” klientów na obrzeża, kusząc możliwością zakupu domu z ogródkiem. Dotychczasowa nasza działalność w Poznaniu pokazuje, że wielu klientów stawia jednak na mieszkania w granicach miasta, pamiętając, że to najlepsza inwestycja na przyszłość - dla nich, jak i najbliższych, np. dzieci, które również wiążą swoją przyszłość w Poznaniu.
Na tym jednak nie koniec, Grupa Inwest zapowiada kolejne inwestycje w Poznaniu - przy ul. Ptasiej, na Grunwaldzie oraz przy ul. Jasielskiej, na Podolanach. To dla nas bardzo ważne przedsięwzięcia, ponieważ w obu tych projektach planujemy ponad 500 mieszkań. Obecnie trwają prace projektowe, a start budowy i sprzedaży planowany jest na przełom 2022/2023 roku.Ponadto Grupa Inwest otwiera się na rynki zagraniczne. W Hiszpanii aktualnie posiadamy 2 inwestycje w sprzedaży, a 2 są w fazie projektowania. Co warte podkreślenia, poprzez prowadzone inwestycje w Katalonii, zdobywamy bezcenne doświadczenie w zupełnie nowej lokalizacji, poza granicami kraju, co przekłada się na nasz profesjonalizm.
Dużo mówi się i pisze o mieszkaniach jako najlepszej możliwości zabezpieczenia kapitału finansowego. Który projekt z Państwa portfolio najbardziej zadowoli klienta inwestycyjnego
Każdy nasz projekt jest nieco inny, ma swoją charakterystykę, ale z pewnością wpisuje się w potrzeby klienta inwestycyjnego. Staramy się inwestować w różnych dzielnicach Poznania oraz znacząco dywersyfikować metraże mieszkań w zależności od lokalizacji. Nova Łacina zlokalizowana przy Galerii Posnania cieszy się największym powodzeniem wśród klientów inwestycyjnych przez to, iż projekt składa się głównie z mniejszych mieszkań, idealnych na wynajem oraz przez wzgląd na lokalizację - blisko centrum, poznańskich uczelni wyższych np. Politechniki Poznańskiej. Wśród przyszłych najemców z pewnością będą studenci.
Wilda Corner pozwala na bliskość centrum, z kolei Horyzont Naramowice na północy Poznania pozwala poznać dzielnicę mocno rozwijającą się. Tutaj powstają nowe mieszkania, najemca może zamieszkać, a po weryfikacji - mieszkanie zakupić Podsumowując każdy z projektów odpowie potrzebom najemców, a co za tym idzie - zadowoli klienta inwestycyjnego.
W Polsce, w tym oczywiście na poznańskim rynku mieszkaniowym, najem to prywatna inicjatywa każdego z inwestorów. Natomiast na rynkach europejskich coraz częściej dominuje najem instytucjonalny, który prowadzą duzi inwestorzy. Czy nasz rynek najmu także będzie zmierzał w tym kierunku?
- To bardzo dobre pytanie. Z jednej strony, zakup mieszkania na własność, „dla siebie” to coś, co z pokolenia na pokolenie w Polsce ma znaczenie. Wiele osób marzy o zakupie własnego M, bądź stawia sobie to za cel. Z drugiej strony, na rynek mieszkaniowy „wchodzi” nowe pokolenie, otwarte na nowe trendy, zmiany w życiu. Dlatego najem instytucjonalny jest coraz popularniejszy w Polsce i ma szansę się rozwinąć. Obecnie coraz częściej słyszy się o transakcjach deweloperów z funduszami inwestycyjnymi. Fundusze zakupują całe budynki, które dopiero są projektowane albo znajdują się w stanie budowy. Grupa Inwest dwukrotnie współpracowała z Funduszem mieszkań na Wynajem powołanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Wynajem mieszkań od funduszu w porównaniu do wynajmu od osoby fizycznej ma kilka korzyści, m.in. bezpieczeństwo i stabilność najmu. Stawka czynszu jest jasno określona, dodatkowo najemca może być spokojny o to, że jego umowa nie zostanie rozwiązana. Poprzez sprawne zarządzanie najmem przez Fundusz, najemca ma możliwość skorzystania ze sprawnego serwisu technicznego w przypadku różnych swoich potrzeb związanych z efektywnym użytkowaniem mieszkania. Być może takie zalety wynajmu mieszkania przez fundusz, powinny być częściej komunikowane, by zbudować większą świadomość.
Czy rynek mieszkaniowy będzie zmierzał ku najmowi, zamiast kupowania na własność?
To trudne pytanie, ponieważ nie da się jednoznacznie przewidzieć preferencji mieszkaniowych na tak długi okres, dla tak wielu odbiorców. Najem z pewnością ma przyszłość, a mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego są wybierane przez młode osoby, które np. nie chcą się jeszcze wiązać kredytem hipotecznym i kupować lokalu na własność. Z drugiej strony, nadal obserwujemy bardzo duże przywiązanie do własności. Nabywcy jeśli tylko posiadają zdolność kredytową preferują zakup mieszkania. To oznacza, że rynek powinien zróżnicowany i otwarty na potrzeby obu wymienionych wyżej grup.
Jak aktualna sytuacja może wpłynąć na rynek mieszkaniowy?
Czeka nas wiele zmian, wiele wyzwań. Pracując nad każdym projektem, czy strategią firmy trzeba to mieć mocno na uwadze. Rok 2022 przyniesie wiele zmian na rynku nieruchomości, m. in. przez propozycje Polskiego Ładu - opłaty od wynajmujących, którzy będą zobowiązani do zapłaty zryczałtowanego podatku liczonego od przychodów bez możliwości odliczania kosztów. Kolejnym projektem są mieszkania bez wkładu własnego, gdzie to BGK ma gwarantować do 20 proc. wkładu własnego, maksymalnie do 100 tys. złotych. Pojawiają się wyzwania już nam znane, np. brak gruntów inwestycyjnych w dużych miastach, inflacja, duży popyt, rosnące stopy procentowe. W lipcu 2022 wejść w życie ma nowa ustawa deweloperska, która również niesie za sobą szereg zmian, główną z nich jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego - deweloper będzie zobligowany do odprowadzania składki od każdej wpłaty nabywcy na poczet ceny lokalu. Bezpośrednio wpłynie to na ceny mieszkań.To wszystko będzie miało ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Gdyby każda ze zmian działa się z osobna, to można by przewidzieć, jak będzie wyglądał rynek, natomiast w przypadku tak wielu czynników, trudniej wszystko przewidzieć i zaplanować.
Czy w Polsce może wrócić moda na wykończenie pod klucz? W Europie jest to niezmiennie popularne rozwiązanie, na które nabywcy się decydują.
Zdecydowanie tak. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów przygotowaliśmy ofertę wykończenia mieszkań pod klucz, która składa się z 2 wariantów w zależności od potrzeb nabywców. Wariant pierwszy obejmuje wykończenie mieszkania pod klucz w trzech opcjach cenowych od 890 zł za mkw. To rozwiązanie wygodne, korzystne cenowo. Dzięki niemu nabywca nie musi się martwić drożejącymi bądź niedostępnymi materiałami, czy koordynować prac. Wariant drugi obejmuje projekty od wysokiej klasy architektów. Kompleksowe wykończenie wnętrz zyskuje na popularności zwłaszcza u klientów inwestycyjnych.